楊紅旭預(yù)測(cè)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)近些年的平均水平，接下來(lái)，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫。
觀望明顯 量?jī)r(jià)齊跌跡象凸顯
當(dāng)人們紛紛預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商的投資熱情將逐漸降溫時(shí)，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)寒氣逼人，尤其進(jìn)入5月之后，“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象已經(jīng)逐漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商很可能陷入更深的觀望。
中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)35個(gè)城市的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，上周(5月3日-5月9日)，有26個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下跌。在深圳，上周二手房市場(chǎng)共成交2509套，環(huán)比下降35.3%，一、二手房總成交2799套，環(huán)比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面積為7.1萬(wàn)平方米，是近五年來(lái)同期最低的一周。
據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上旬，北京商品房現(xiàn)房住宅成交總量?jī)H147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策類的期房成交量也僅為1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。
一些二線城市的樓市交易情況同樣“冷清”，比如在河北秦皇島市，最近的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，近七成購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，樓市進(jìn)入了觀望期。
成交量下降的同時(shí)，一向“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，部分項(xiàng)目開(kāi)始調(diào)低開(kāi)盤價(jià)格。據(jù)了解，北京龍湖·蔚瀾香醍145平方米的三居板樓，5月8日開(kāi)盤均價(jià)是每平方米17000元，比之前銷售人員透露的預(yù)沽價(jià)下降了3000元；已經(jīng)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上登記9號(hào)預(yù)售的新天際SPACE+延期了開(kāi)盤時(shí)間，銷售員報(bào)出的預(yù)計(jì)均價(jià)也降低了3000元。房?jī)r(jià)下降的預(yù)期讓很多開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整心理價(jià)位，并展開(kāi)優(yōu)惠促銷。
樓市降溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)也遇冷。據(jù)中原地產(chǎn)4月對(duì)全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市土地情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn)。居住用地成交面積579公頃，環(huán)比下降52%，低于前12個(gè)月均值25%。從各地情況看，除武漢、長(zhǎng)春較上月有較大幅度增加外，其他城市均開(kāi)始回落，其中北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州無(wú)宅地成交，從而導(dǎo)致4月各地地價(jià)明顯下滑。據(jù)中原12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市居住用地樓面地價(jià)數(shù)據(jù)，均值約為1866元/平方米，為2009年5月以來(lái)最低位。
與此同時(shí)，4月各地居住用地溢價(jià)率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢價(jià)率有所不同，4月主要以二線城市低底價(jià)的小規(guī)模地塊溢價(jià)為主。4月累計(jì)流標(biāo)率同上月持平，相比上月旺盛態(tài)勢(shì)，4月不但成交大幅縮減而且流標(biāo)地塊大為增加。累計(jì)到4月，除沈陽(yáng)流標(biāo)率相對(duì)較高外，其他城市流標(biāo)率均在達(dá)到25%。
審慎分析 調(diào)控效果不可盲目樂(lè)觀
樓市新政實(shí)施以來(lái)，樓市出現(xiàn)了許多新動(dòng)向，比如觀望氣氛濃厚，成交量下滑乃至量?jī)r(jià)齊跌，但也有不同的聲音。素來(lái)愛(ài)做驚人之語(yǔ)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中指出，將北京房?jī)r(jià)下降了8000元的好消息認(rèn)為是新政取得了重大成果具有欺騙性，“卻不知道北京不給高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證，少了新盤的高價(jià)自然房?jī)r(jià)就下跌了。”
對(duì)于樓市調(diào)控效果具體應(yīng)該如何看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市降價(jià)實(shí)為假摔；也有人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為是在上演“苦肉計(jì)”。他們指出，目前，部分城市房?jī)r(jià)到底是真跌還是假摔尚不能確定，即使真跌幅度具體有多大也缺乏權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)支撐，因此不要過(guò)分渲染所謂的新政調(diào)控效果，同時(shí)，對(duì)于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為也應(yīng)仔細(xì)甄別，警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上演“苦肉計(jì)”，對(duì)于樓市調(diào)控效果切不可盲目樂(lè)觀，錯(cuò)過(guò)最好的用藥時(shí)機(jī)和力度。
專家認(rèn)為，供求關(guān)系等綜合因素將影響和制約2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)。眼下，部分地方就已經(jīng)出現(xiàn)了放量供應(yīng)的苗頭。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)披露，在北京，許多開(kāi)發(fā)商為了盡快完工以取得預(yù)售證，已經(jīng)開(kāi)始加班工作，甚至不惜發(fā)放“擾民費(fèi)”。