調(diào)價(jià)方案最終通過(guò) 應(yīng)遵循合理誠(chéng)信原則經(jīng)“雙過(guò)半”業(yè)主同意

　　民法典學(xué)堂

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 (全媒體記者魏麗娜 通訊員劉卉)某小區(qū)物業(yè)公司通知物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，并稱(chēng)“同意調(diào)價(jià)業(yè)主已過(guò)半”。業(yè)主張某對(duì)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不服，拒交物業(yè)費(fèi)，被訴至法院。廣州市中級(jí)人民法院日前審結(jié)此案，認(rèn)為物業(yè)公司調(diào)價(jià)程序不當(dāng)，業(yè)主按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi)。

　　物業(yè)稱(chēng)同意漲價(jià)已“雙過(guò)半”

　　業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)被追討

　　廣州某小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，小區(qū)二百多戶(hù)住宅及商鋪的物業(yè)服務(wù)均由開(kāi)發(fā)商選聘的某物業(yè)服務(wù)公司提供，其中住宅按每月1.6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　2018年9月，物業(yè)公司在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)的情況下，單方發(fā)出公告稱(chēng)其已與大部分住宅業(yè)主達(dá)成按1.85元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取住宅管理費(fèi)的合意，希望業(yè)主在2018年10月31日之前到管理處簽署相關(guān)文件。

　　兩個(gè)月后，物業(yè)公司再次發(fā)出公告稱(chēng)：同意調(diào)價(jià)為1.85元/平方米的業(yè)主已達(dá)“雙過(guò)半”，此后物業(yè)費(fèi)按照1.85元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　小區(qū)業(yè)主張某因?qū)U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不服而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將張某告上法庭，追討物業(yè)欠費(fèi)。為證明調(diào)價(jià)程序的合法性，物業(yè)公司向法院提交了《業(yè)主同意調(diào)價(jià)之簽約情況統(tǒng)計(jì)表》及其與業(yè)主簽訂的196份格式內(nèi)容均相同的協(xié)議。

　　法院審查發(fā)現(xiàn)：上述所有協(xié)議后均沒(méi)有附房產(chǎn)證及身份證復(fù)印件；均未載明物業(yè)面積；部分協(xié)議的落款簽名不完整或字跡潦草無(wú)法看清或在簽名后寫(xiě)有“代”字；部分協(xié)議的落款日期系在物業(yè)公司發(fā)出調(diào)價(jià)公示之后。

　　對(duì)此，物業(yè)公司解釋稱(chēng)：上述調(diào)價(jià)協(xié)議是其工作人員上門(mén)與每個(gè)業(yè)主溝通后簽訂的，其中部分由業(yè)主家屬代簽名；因工作人員已在此工作超過(guò)十年，可識(shí)別業(yè)主或租戶(hù)，故未逐一核查業(yè)主身份及房產(chǎn)證。

　　法院稱(chēng)物業(yè)公司調(diào)價(jià)程序不當(dāng)

　　業(yè)主按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付欠費(fèi)

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉小區(qū)目前仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，處于前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商選聘的前期服務(wù)單位，有權(quán)就其提供的物業(yè)服務(wù)向小區(qū)業(yè)主追討欠費(fèi)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)屬于應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同決定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，調(diào)價(jià)程序應(yīng)正當(dāng)、有序，并應(yīng)接受合理監(jiān)督。

　　在調(diào)價(jià)前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)向全體業(yè)主公示上一年度物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的審計(jì)報(bào)告及調(diào)價(jià)方案，最終方案能否通過(guò)，應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，經(jīng)“雙過(guò)半”(即參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù))的業(yè)主同意的，才能成功調(diào)價(jià)。

　　本案中，物業(yè)公司在調(diào)價(jià)前并未提前公示其上年度物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況審計(jì)報(bào)告，亦未告知相關(guān)行政主管部門(mén)，而是自行單方制作相關(guān)協(xié)議版本并逐一上門(mén)簽約，且在簽約過(guò)程中亦未充分核實(shí)業(yè)主身份，對(duì)于部分協(xié)議存在落款簽名字跡難以辨認(rèn)、不完整或他人代簽情況。

　　上述提價(jià)操作模式完全由物業(yè)公司主導(dǎo)，無(wú)法充分體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的協(xié)商過(guò)程，亦缺乏相關(guān)行政主管部門(mén)監(jiān)督，形式上、內(nèi)容上均不符合相關(guān)法律法規(guī)，難以充分保障廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理重大共益事項(xiàng)的知情權(quán)及選擇權(quán)。

　　廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)二審審理后，認(rèn)定物業(yè)公司調(diào)價(jià)程序不當(dāng)，判決張某按原物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)欠費(fèi)。

　　法官說(shuō)法

　　合理調(diào)整費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)遵循正當(dāng)程序

　　廣州中院法官劉卉表示，隨著物業(yè)服務(wù)的普及，物業(yè)糾紛頻發(fā)，其中物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)糾紛尤為敏感和突出。業(yè)主時(shí)常疑惑：“服務(wù)水平原地踏步，物業(yè)費(fèi)怎么每年都漲？”而物業(yè)公司卻總是說(shuō)：“一直虧損，再不漲價(jià)就得走人了！”到底孰是孰非？

　　對(duì)此，法官提醒，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信的原則。

　　一方面，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)理應(yīng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)即物業(yè)費(fèi)。

　　另一方面，對(duì)因服務(wù)事項(xiàng)增加、服務(wù)質(zhì)量提升、成本上漲等原因?qū)е碌奈飿I(yè)成本增加，物業(yè)公司有權(quán)要求合理調(diào)整費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)遵循正當(dāng)程序原則，依法定程序與業(yè)主充分協(xié)商，征得業(yè)主同意，否則將會(huì)被視為擅自調(diào)整，無(wú)法得到法律的支持。