作者：鄭娜

　　推開26樓的窗，一股強(qiáng)勁的風(fēng)吹進(jìn)設(shè)計(jì)精良的樣板間，帶來陣陣舒爽的空氣，近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺，遠(yuǎn)處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。

　　能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源，總面積約為38平方米，價(jià)格僅為86萬元。眾多購房者為此心動(dòng)，在9月上旬的一個(gè)工作日，擠滿了該項(xiàng)目售樓處和樣板間。

　　“我今天到現(xiàn)在接待了11組客戶。”一位年輕的銷售數(shù)了一遍客戶名單，口氣略帶無奈，卻也難掩喜悅，“銷售都不夠用了”。

　　這番難得一見的火熱景象，并非福州樓市當(dāng)下縮影，相反，它只是個(gè)案，因開發(fā)商大幅降價(jià)所取得的效果。

　　多位福州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)表示，目前，樓市步入了“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企選擇以價(jià)換量，試圖改變冷清許久的樓市。畢竟，福州作為眾多閩系房企發(fā)家的大本營，因接連有企業(yè)爆雷，購房者信心已遭受重挫。

　　“陽光城、世茂、正榮等這些頭部房企的情況，福州的購房者都了解，有不少項(xiàng)目出現(xiàn)了停工，業(yè)主對交付產(chǎn)生擔(dān)憂?！庇懈Ｖ莓?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這使得導(dǎo)致很多人寧可持幣觀望。

　　福州樓市的未來，似乎仍然有賴于房企的債務(wù)危機(jī)有待化解，和市場信心的重建。

　　公開降價(jià)日漸普遍

　　上述火熱的項(xiàng)目來自華潤置地，是位于福州核心城區(qū)的SOHO類產(chǎn)品。9月8日，該項(xiàng)目開展促銷，總價(jià)超百萬的房源折后價(jià)格降至“8字頭”，同時(shí)還有送車位的活動(dòng)。

　　這樣的優(yōu)惠為該項(xiàng)目帶來了大量到訪，截至8日晚間，中介發(fā)來的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目一天到訪192組客戶，成交63套。

　　在冷清的福州樓市，這樣的單日成交并不多見。一位在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十余年、近年來深耕福州市場的胡煥(化名)大概統(tǒng)計(jì)了一下2022年至今福州的市場表現(xiàn)，單盤月均成交套數(shù)約在20套左右。

　　“現(xiàn)在是‘金九銀十’，可以說開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入到跑步的階段了，各自動(dòng)作都比較多?！焙鸁ㄕJ(rèn)為，華潤置地上述SOHO項(xiàng)目現(xiàn)在降價(jià)，又是現(xiàn)房，總價(jià)不算高，再加上周邊大型商業(yè)綜合體，具備較好的租金支撐，成功吸引一部分投資客戶。

　　事實(shí)上，今年以來，特價(jià)房、降價(jià)近來已成為福州樓市的常態(tài)。

　　記者近日走訪了位于福州市倉山區(qū)兩個(gè)閩系房企的住宅項(xiàng)目，其通過分銷渠道給出的特價(jià)房源，總價(jià)降幅均超10萬。中海地產(chǎn)旗下一個(gè)項(xiàng)目的特價(jià)房源售價(jià)約1.3萬元/平方米，較此的最高均價(jià)下降超4成。另有房企則通過首付分期、補(bǔ)貼等多種方式降低首付門檻，給客戶提供更輕松的上車機(jī)會。

　　“短期來看，福建本地市場‘破局’的辦法就是降價(jià)。”在地產(chǎn)行業(yè)工作近十年的林清(化名)表示。他曾在一家福建本土房企工作數(shù)年，后加入一家總部位于華南的全國性房企，負(fù)責(zé)福建當(dāng)?shù)厥袌龅臓I銷等工作。面對接下來的銷售窗口期，林清所在的房企也選擇加入這場降價(jià)潮。

　　盡管當(dāng)前的事實(shí)證明，降價(jià)有效拉動(dòng)了一波去化，但在胡煥看來，這些舉措帶來的熱鬧并不意味著市場的改善。他向記者表示，過去的“金九銀十”，房企搞些活動(dòng)，推一部分特價(jià)房，售樓部的人氣就不錯(cuò)，而今年的中秋還沒到，房企的優(yōu)惠就提前一周釋放，降價(jià)、提高分銷點(diǎn)數(shù)，搶客源，說明市場還有待修復(fù)。

　　胡煥預(yù)計(jì)9月的市場會好于7、8月份，但效果能有多少尚無法判斷?！案骷曳科蠖荚诮祪r(jià)，還沒辦法評估到底能給成交帶來多少提升?！?/p>

　　閩系房企大本營

　　據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%；8月份新房網(wǎng)簽套數(shù)1665套，亦是近兩年時(shí)間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。

　　某全國性房企在閩的房企內(nèi)部人士直言，福州近來出臺了包括降首付、放松限購、限貸、提高公積金貸款額度等政策，但刺激效果并不明顯，而相較于其他城市，福州市場的形勢可能更為嚴(yán)峻。因?yàn)椴簧倏偛课挥诟Ｖ莸拈}系房企都已爆雷，而這些房企在當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~較高，購房者普遍對這類房企的項(xiàng)目心存疑慮。

　　福州作為閩系房企邁向全國市場的起點(diǎn)，亦曾經(jīng)是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉和大本營，各家在此的項(xiàng)目儲備都很豐富。

　　1996年，林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽光集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；同年，黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團(tuán)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外灘花園；同年，寶龍地產(chǎn)也在福州落地了其商業(yè)項(xiàng)目。

　　2004年，在福州成立一年的融信開發(fā)了首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；2007年，莆田起家的正榮地產(chǎn)也進(jìn)入福州；憑借“飛虎隊(duì)”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟，也曾在福州樓市霸榜……

　　另外，對于福州當(dāng)?shù)厝藖碚f，沒上市的融僑也是信仰般的存在。這家由印尼華僑林文鏡于1989年創(chuàng)辦的公司，業(yè)務(wù)布局涉及港口運(yùn)營、商業(yè)、地產(chǎn)、教育等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，早年間曾低價(jià)獲取不少閩江畔的地塊，帶動(dòng)周邊區(qū)域煥新，而其打造的江景房，如今二手房已在6萬以上。

　　多位福州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都將融僑形容為當(dāng)?shù)亍白钫J(rèn)的房企”、“基本上福州人都會買融僑的房子”。2021年全年，融僑以約178億元的銷售額成為福州五區(qū)全口徑銷售榜的冠軍。

　　扎堆的閩系房企在福州市場的競爭，塑造了當(dāng)?shù)厝说馁彿空J(rèn)知。林清告訴記者，當(dāng)年很多從事實(shí)業(yè)的老板轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)，激烈的市場競爭下，“沒點(diǎn)實(shí)力還真做不出來，大部分閩系開發(fā)商的產(chǎn)品都不錯(cuò)”，泰禾的產(chǎn)品力也頗受好評。2012年時(shí)，閩系開發(fā)商的產(chǎn)品就已有了園林的概念。這些都構(gòu)建了福州購房者頗為挑剔的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

　　不過，為了規(guī)模擴(kuò)張，閩系房企漸次將總部搬離福建，遷都京滬?！案Ｖ菔袌鋈萘肯鄬τ邢?，當(dāng)年若想沖出100億的規(guī)模，要把莆田、福清、寧德等幾個(gè)縣市的項(xiàng)目全部加起來才做得到?！焙鸁ㄕf，雖然福州市場有所局限，但大部分閩系依然會選擇守住家門口的市場，“快沒項(xiàng)目的時(shí)候，再新拿一兩個(gè)，以保住市場份額?！?/p>

　　這樣的策略使得閩系房企總能在福州當(dāng)?shù)氐匿N售榜上占據(jù)一席之地?？硕鸾y(tǒng)計(jì)福州銷售數(shù)據(jù)顯示，在2011-2020年的十年里，福州房企累計(jì)銷售額TOP10中，除了萬科和保利之外，余下皆為閩系民營房企：陽光城、融信、融僑霸占榜單前三；三盛集團(tuán)在大本營也憑超195億的銷售額位居第五位。

　　隨著房地產(chǎn)2014年新一輪周期的開啟，中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。

　　于是，有實(shí)力的外來房企加上強(qiáng)勢本土房企的雙重競爭，在當(dāng)時(shí)棚改拆遷的催動(dòng)下，福州的“地王”在2016-2017年間層出不窮。2016年，陽光城曾以15.5億的總價(jià)拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米。

　　房價(jià)因此水漲船高。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年8月房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，福州房價(jià)當(dāng)月環(huán)比漲幅為4.3%，首次超過廈門，漲幅位居全國第五；截至該月，福州房價(jià)連漲了15個(gè)月。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價(jià)突破2萬元/平方米，同比增速超20%。

　　2016年9月，福州發(fā)布“限價(jià)令”，要求同一項(xiàng)目備案價(jià)漲幅不超過10%；11月，規(guī)定升級，要求“備案價(jià)格零增長”。此后，2017年福州的限購政策重啟，五城區(qū)成交規(guī)模腰斬，同比下降51%。房價(jià)增長放緩，但仍在2020年達(dá)到2.7萬元/平方米的歷史高點(diǎn)。

　　以“保交付”為重點(diǎn)的市場重塑

　　福州市場在進(jìn)入現(xiàn)階段的低迷前，還曾有過一段短暫的上揚(yáng)。2021年初，福州的“零門檻”落戶政策落地，推動(dòng)外地客群需求集中釋放。“去年一整年的成交量多了100萬方，就是落戶政策放開的紅利?！焙鸁ū硎尽?/p>

　　也正是在這一政策背景下，2021年6月，已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)的恒大，依然在福州市場收割了最后一波。彼時(shí)，首次開盤入市的恒大濱江左岸將價(jià)格直接殺至1.9萬元/平方米，遠(yuǎn)低于約2.5萬/平方米的備案價(jià)，成為福州市場上最早降價(jià)的樓盤之一。

　　后來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化超500套。遺憾的是，2022年6月，該項(xiàng)目因拖欠員工工資、相關(guān)方面不支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用等而停工。

　　如同恒大一樣，其他多家閩系房企也因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)、高杠桿策略，相繼陷入經(jīng)營困境，樓盤停工問題在福州也開始變得突出。

　　2021年下半年至今，包括陽光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信、三盛等在內(nèi)閩系房企接連曝出或違約、或展期的消息。近來，融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務(wù)違約，或多或少影響了旗下樓盤的施工進(jìn)度。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年年末，福州尚未交付問題項(xiàng)目總建筑面積為89萬平方米，占2021年總成交面積的21%；未交付問題項(xiàng)目總套數(shù)約8077套，占當(dāng)年成交總套數(shù)的19%。在全國24個(gè)重點(diǎn)城市中，福州的未交付問題項(xiàng)目面積、未交付問題項(xiàng)目套數(shù)占比，均居于前列。

　　目前，監(jiān)管層對保交樓問題極為重視，近來多個(gè)部門數(shù)次發(fā)聲，提及保交樓、穩(wěn)民生，各地政府也予以了積極響應(yīng)，探索問題解決的辦法。

　　據(jù)福州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，對于暫停施工的恒大濱江左岸，福州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在8月下旬時(shí)對外披露，項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金充足，可覆蓋項(xiàng)目建設(shè)，有關(guān)部門正在積極引進(jìn)其他有實(shí)力的企業(yè)來出資購買這一項(xiàng)目中屬于恒大的股份，以推動(dòng)項(xiàng)目全面復(fù)工，并解決恒大其他項(xiàng)目的資金缺口問題。

　　閩系房企為了守住大本營市場份額，也在努力守住口碑，積極推動(dòng)保交付。

　　8月中旬，陽光城福建大區(qū)召開了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會，并對外披露數(shù)據(jù)稱，2022上半年，陽光城福建大區(qū)交付項(xiàng)目高達(dá)17個(gè)，共計(jì)9995套住宅，按時(shí)交付率達(dá)100%。

　　深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8個(gè)樓盤超6000戶的交付。近期，融僑全國多地項(xiàng)目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進(jìn)中，覆蓋福州、上海等地，將于三、四季度交付戶數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)萬套。