本報(bào)記者 杜雨萌
3月11日，自然資源部、財(cái)政部對外發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專項(xiàng)債券申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴(yán)格監(jiān)督管理四個(gè)方面作出詳細(xì)說明，旨在更好支持運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券（以下簡稱“專項(xiàng)債”）開展土地儲(chǔ)備工作，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，專項(xiàng)債收儲(chǔ)能夠從源頭上削減土地庫存，遏制土地價(jià)格下滑趨勢，避免開發(fā)商為了湊齊保交付所需資金而拋售手頭土地，進(jìn)而影響地價(jià)和房價(jià)的穩(wěn)定。同時(shí)，通過專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備，可以加快閑置土地的盤活和利用，使土地資源得到更合理的配置，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
改善土地市場供求關(guān)系
自去年9月26日中共中央政治局作出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的部署后，同年10月12日，財(cái)政部副部長廖岷在回答財(cái)政政策如何支持房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)表示，下一步，財(cái)政部將堅(jiān)持嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，積極研究出臺(tái)有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施。其中，包括支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。
從政策層面來看，去年11月份，自然資源部對外發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》；同年12月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》。
今年《政府工作報(bào)告》提出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
“土地收儲(chǔ)和收購存量商品房是2025年專項(xiàng)債重要投向，將相關(guān)內(nèi)容寫入《政府工作報(bào)告》，也表明收儲(chǔ)工作重要性進(jìn)一步提升。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，政策面的細(xì)化推進(jìn)有助于更好地優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率。
記者注意到，2月24日，廣東省財(cái)政廳發(fā)布《關(guān)于2025年廣東省政府專項(xiàng)債券（八期～九期）發(fā)行有關(guān)事宜的通知》，兩期債券計(jì)劃發(fā)行額度合計(jì)307.1859億元，全部用于回收閑置存量土地，涉及廣東省19個(gè)城市的86個(gè)項(xiàng)目。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至3月10日，全國各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格約500億元。
值得一提的是，《通知》除明確各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃，確有需求的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也應(yīng)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃外，還進(jìn)一步提出對“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目經(jīng)省級人民政府審核批準(zhǔn)后，省級財(cái)政部門即可組織發(fā)行專項(xiàng)債券，項(xiàng)目清單同步報(bào)財(cái)政部、自然資源部備案。
陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來各地將加快公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏，特別是“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快。總的來說，專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)，尤其是收回收購閑置存量土地，對于“穩(wěn)樓市”有著重要意義。
助力樓市去庫存
除了允許專項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)，目前，通過專項(xiàng)債收購存量商品房以用作各地的保障性住房，也是財(cái)政政策在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道的另一著力點(diǎn)。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年以來，全國已有約90個(gè)城（區(qū)）發(fā)布收購存量房作為保障性住房的公告。
在陳文靜看來，通過專項(xiàng)債收購存量商品房可以直接減少庫存規(guī)模，改善新房市場供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。同時(shí)，收購存量商品房也將帶動(dòng)新房銷售，增加銷售規(guī)模。
今年《政府工作報(bào)告》首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會(huì)議舉行的民生主題記者會(huì)上，談及今年要重點(diǎn)做好的四方面工作安排中，就包括推進(jìn)收購存量商品房。
倪虹表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將支持地方在收購主體、價(jià)格和用途方面充分行使自主權(quán)。收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。
陳文靜預(yù)計(jì)，未來，收購存量商品房的相關(guān)政策有望繼續(xù)完善，特別是低成本資金的介入、拓展收購項(xiàng)目的用途等，均有望推動(dòng)各地收儲(chǔ)工作進(jìn)一步落實(shí)。
整體上看，無論是土地收儲(chǔ)還是專項(xiàng)債收購存量商品房，其核心均在于增強(qiáng)市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。
葉銀丹認(rèn)為，通過減少無效供給、優(yōu)化資源配置，可以激發(fā)市場需求，提升交易活躍度，促進(jìn)市場整體回暖。