原標(biāo)題：今日視點(diǎn)：“穩(wěn)樓市”新階段 房企如何“藏器于身”？
今年，“穩(wěn)住樓市股市”被首次寫(xiě)進(jìn)《政府工作報(bào)告》總體要求，重要性進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)調(diào)整，如今已步入全新發(fā)展階段，但市場(chǎng)仍存不確定性。如何在市場(chǎng)波動(dòng)中積蓄力量，在政策機(jī)遇中精準(zhǔn)發(fā)力，是考驗(yàn)上市房企戰(zhàn)略定力與經(jīng)營(yíng)謀略的“必答題”。
從近期標(biāo)桿房企披露的2024年財(cái)報(bào)來(lái)看，在“穩(wěn)樓市”新階段，標(biāo)桿房企多維度展現(xiàn)出“藏器于身”的智慧。
第一，以財(cái)務(wù)安全為錨，筑牢經(jīng)營(yíng)底線。過(guò)往，房地產(chǎn)行業(yè)以“舊三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）模式盲目拼規(guī)模的教訓(xùn)十分深刻。眼下，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)流動(dòng)性依然承壓。雖然面臨諸多挑戰(zhàn)，但標(biāo)桿房企不僅穩(wěn)得住財(cái)務(wù)盤(pán)面，亦穩(wěn)住了經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)，展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性。
這類(lèi)房企的“管錢(qián)”策略可大致歸納為四種，一是有底線意識(shí)，實(shí)施“滾動(dòng)預(yù)算管理”，根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整投資節(jié)奏，以?xún)?nèi)部收益率紅線為基準(zhǔn)，只拿“算得過(guò)賬”的地；二是建立涵蓋投資、融資、運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，定期評(píng)估盈利、償債、流動(dòng)性等核心指標(biāo)，適時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略；三是將現(xiàn)金流安全置于規(guī)模增長(zhǎng)之上，嚴(yán)控項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，確保資金投入與回款周期匹配；四是合理安排長(zhǎng)短期債務(wù)兌付期限，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。
管好“錢(qián)袋子”之余，錨定客戶(hù)及行業(yè)前沿需求發(fā)力，始終如一地修煉產(chǎn)品力內(nèi)功，是房企應(yīng)對(duì)外部變化的內(nèi)部“穩(wěn)定器”。
第二，以建設(shè)“好房子”為核，重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，市場(chǎng)決定產(chǎn)品，產(chǎn)品決定價(jià)值，建設(shè)“好房子”是房企突圍的關(guān)鍵鑰匙。
未來(lái)，伴隨城市更新的推進(jìn)，更多“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”會(huì)出現(xiàn)。房企需積極探索“存量房改造+REITs”模式，打開(kāi)新業(yè)務(wù)格局，開(kāi)拓新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。那些質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品力更強(qiáng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現(xiàn)速度，成為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要推動(dòng)力。
當(dāng)前，已有很多開(kāi)發(fā)商發(fā)力“好房子”賽道。為了更好地建設(shè)“好房子”，房企要切實(shí)加大研發(fā)投入、升級(jí)建造技術(shù)、強(qiáng)化AI賦能，實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“建生態(tài)”的產(chǎn)業(yè)躍遷式轉(zhuǎn)型。
第三，以多元布局為翼，切換發(fā)展模式。過(guò)往，絕大多數(shù)上市房企都采取以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的重資產(chǎn)模式，多數(shù)企業(yè)90%以上營(yíng)收來(lái)自開(kāi)發(fā)板塊，這一格局將迎來(lái)重大改變。
在房地產(chǎn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換階段，企業(yè)積極探索新模式，打造“多邊形能力”至關(guān)重要。房企需從開(kāi)發(fā)商變身為“美好生活服務(wù)商”，從“開(kāi)發(fā)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“多元協(xié)同”，從靠單一重資產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)向“輕重并舉”擴(kuò)張，分散住宅市場(chǎng)的周期性風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為轉(zhuǎn)型提供緩沖空間。
從2024年財(cái)報(bào)來(lái)看，標(biāo)桿房企多元化業(yè)務(wù)已步入收獲期，有的房企運(yùn)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比已超20%，取得了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。但需注意的是，投資多元化業(yè)務(wù)要有清晰且獨(dú)到的章法，將多輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略作為核心指引的前提是，不要盲目改換賽道，要結(jié)合自身資源稟賦優(yōu)勢(shì)圍繞“地產(chǎn)＋”領(lǐng)域布局，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、金融投資、酒店管理、文旅康養(yǎng)等多元產(chǎn)業(yè)深度融合，構(gòu)建一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)彼此嵌入、相互助力的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
房地產(chǎn)行業(yè)已告別規(guī)模至上，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，財(cái)務(wù)安全是房企生存根基，產(chǎn)品升級(jí)是競(jìng)爭(zhēng)壁壘，多元布局是增長(zhǎng)引擎。政策端持續(xù)發(fā)力，為行業(yè)發(fā)展注入更多穩(wěn)定性，房企“藏器于身”正當(dāng)時(shí)，但更需適時(shí)而動(dòng)，以更開(kāi)放的姿態(tài)擁抱變化，助力行業(yè)健康發(fā)展。