在商業(yè)地產成為很多開發(fā)商的避風港灣之時，市場泡沫或許正悄然來襲。

　　對此，專業(yè)商業(yè)地產開發(fā)商的認識可能更為深刻。“由于住宅地產受到政府調控的影響，很多資金熱錢涌入商業(yè)地產，造成或多或少的泡沫化發(fā)展。”中糧置業(yè)專門從事商業(yè)地產開發(fā)的內部人士表示，這已成為商業(yè)地產開發(fā)商在發(fā)展過程中面臨的最大挑戰(zhàn)。

　　與住宅領域的風聲鶴唳形成鮮明對比的是，商業(yè)地產自2011年以來風生水起。

　　中國商業(yè)地產聯盟近期發(fā)布的《2010~2011中國商業(yè)地產發(fā)展報告》顯示，2011年全國商業(yè)地產開發(fā)投資總額接近萬億元，出現爆發(fā)式增長，京滬商業(yè)地產銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。

　　據其監(jiān)測，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業(yè)售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業(yè)地產成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%；成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續(xù)走低，租金漲幅屢創(chuàng)新高。

　　在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，商業(yè)地產最近一段時間的優(yōu)異表現，主要由于此前的供應較為稀缺，“以前，商業(yè)用地都被開發(fā)商蓋成住宅賣了”。

　　2006年已從住宅轉型商業(yè)地產開發(fā)商的陽光新業(yè)目前在全國范圍持有或管理27個商業(yè)地產項目，商業(yè)總建筑面積超過160萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽等十個城市。以資產總量來說，商業(yè)地產項目占公司整個業(yè)務的52%，零售地產則占到47%~48%。

　　“今年我們重點有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場、天津濱海新區(qū)MSD項目等3個新項目會開。”陽光新業(yè)集團副總裁吳堯表示，目前公司資金充裕，并不排除年內會并購1~2個商業(yè)項目的可能。據其介紹，在未來2~3年內，陽光新業(yè)還計劃新開7~9個商業(yè)項目。

　　“受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項目在建速度加快，供應增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領域。”一位不愿透露姓名的業(yè)內專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項目的機構和個人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉向商業(yè)，主要的誘惑就在于商業(yè)的價格在不斷上漲。

　　向商業(yè)地產轉型的開發(fā)商當中，不乏保利、金地、富力、龍湖等知名開發(fā)商的身影，甚至一直宣稱只做住宅開發(fā)的萬科也改口稱將涉足商業(yè)地產。

　　“受調控影響，住宅用地以底價成交的現象越來越普遍，而商業(yè)用地則量價齊升。”吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應結構的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012~2013年供應市場。

　　由于在建和潛在供應量巨大，部分城市商業(yè)地產面臨過剩的風險。吳堯表示，除了供應量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產面臨的風險還體現在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。

　　“一些轉型商業(yè)地產的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產領域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預測，2012年三季度起，商業(yè)地產問題將會逐漸暴露。“未來隨著問題項目的出現，也會伴隨著絕佳的并購機會。”(第一財經日報）