□本報(bào)記者 彭揚(yáng)
11日，南京和蘇州出臺了新一輪樓市調(diào)控政策。部分二線城市呈現(xiàn)調(diào)控收緊的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士表示，若土地市場火熱使房價(jià)繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)市場將面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。未來二線熱點(diǎn)城市或圍繞限購、限貸以及社保等層面出臺較為嚴(yán)厲的政策，同時(shí)通過信貸政策調(diào)整投資性需求來抑制資產(chǎn)泡沫。
樓市分化明顯
2015年一線城市房價(jià)保持了上漲態(tài)勢。中國指數(shù)研究院報(bào)告指出，2016年上半年全國整體房價(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上漲態(tài)勢逐漸從一線城市傳導(dǎo)至南京、蘇州等二線城市，以及東莞、中山、廊坊等一線城市周邊區(qū)域。
但在上半年政策收緊的情況下，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅有所收窄。深圳、上海、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市自去年以來均經(jīng)歷了房價(jià)大幅上漲的過程。為穩(wěn)定樓市，這類城市先后出臺了調(diào)控政策，嚴(yán)控房價(jià)過快上漲。短期來看，調(diào)控政策取得一定成效，這些城市房價(jià)漲幅已有所收窄。
以深圳為例，2015年初開始房價(jià)呈持續(xù)上漲態(tài)勢，但隨著調(diào)控政策收緊，限購升級，自今年3月起，房價(jià)漲幅開始收窄，特別是7月環(huán)比漲幅下降8.15%。南京、蘇州作為熱點(diǎn)二線城市的代表，上半年南京房價(jià)累計(jì)上漲21%，蘇州累計(jì)上漲22%。尤其是南京，近4個(gè)月漲幅均在4%左右。11日，南京、蘇州出臺了新一輪樓市調(diào)控政策，在限貸、限購、土地拍賣等方面進(jìn)行了限制。
蘇州市政府在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》中明確指出，要完善差別化住房信貸政策。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。同時(shí)，非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn))繳納證明。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京和蘇州所出臺的政策，符合市場預(yù)期，說明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟。這對于后續(xù)南京和蘇州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展會有積極影響。二線城市房價(jià)漲幅將趨緩，政策體現(xiàn)出了壓低二線城市房價(jià)的決心。
11日，在福州的土地市場，陽光城集團(tuán)以15.5億元拍下2016-11號五一新城地塊，可售樓面地價(jià)4.55萬元/平方米，這也意味著福州房價(jià)或進(jìn)入六萬元時(shí)代。福州房價(jià)在地價(jià)等多因素助推下，屢創(chuàng)新高。
中國指數(shù)研究院上海研究副總監(jiān)盧靜表示，目前各城市市場分化仍較為明顯，比如深圳、上海等一線城市的政策已經(jīng)對市場量價(jià)有明顯影響。但需要注意的是，價(jià)格不會直接掉頭向下，而是會呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢。合肥、廈門、武漢、南京等熱點(diǎn)二線城市，雖然也出臺了收緊政策，但反映在量價(jià)上不會太快。當(dāng)下部分城市房價(jià)漲幅仍較大，隨著改善類需求和部分剛需兌現(xiàn)，成交量可能會率先回調(diào)。
供給端措施待加碼
樓市在前期沖高后，正逐步進(jìn)入高位調(diào)整期?？藸柸饒?bào)告指出，7月重點(diǎn)城市住宅成交量環(huán)比下滑10%，降幅較6月份進(jìn)一步擴(kuò)大。一線城市整體成交同比、環(huán)比分別下滑15%和14%，其中除深圳成交環(huán)比微漲2%以外，其余三個(gè)城市全部下跌。二三線城市成交環(huán)比下跌10%，但同比上漲5%，近半數(shù)城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。
重點(diǎn)城市的成交量雖有所下滑，但房價(jià)并沒有太多下降。諾亞財(cái)富認(rèn)為，房價(jià)堅(jiān)挺的原因在于：一是在目前寬松的貨幣環(huán)境下，只有地產(chǎn)市場可以承接住10%以上M2增速；二是當(dāng)下土地價(jià)格一定程度上影響著房價(jià)。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇表示，由于房地產(chǎn)供應(yīng)量跟購買力回到市場的節(jié)奏不同步，房屋供給有時(shí)間的滯后性，加上房屋產(chǎn)品的不可移動(dòng)性，造成了大約兩年左右的尷尬期，因此形成了房地產(chǎn)價(jià)格畸形。
中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，從根本上緩解房價(jià)上升壓力需從供給端入手。雖然目前中國房貸杠桿還未超出合理范圍，但房價(jià)與房貸過快上漲導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積聚，長期的負(fù)面影響不容小覷。
雖然一些大城市房價(jià)上升較快，但全社會房貸支出負(fù)擔(dān)并不算高。梁紅認(rèn)為，這存在三方面原因：一是中國總體房貸存量并不高；二是在很多中小城市房價(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲；三是由于房貸平均久期在中國僅8年左右，很多存量房產(chǎn)的房貸早已全部或部分付清，當(dāng)期有房貸的家庭比率不高。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺表示，需正確引導(dǎo)房企對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，預(yù)期引導(dǎo)不好會引起泡沫自我循環(huán)。如果后續(xù)不斷有地王提升房價(jià)上漲預(yù)期，最后使房價(jià)繼續(xù)沖高，對房地產(chǎn)市場而言，會面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。
部分城市調(diào)控壓力大
國家發(fā)改委政策研究室此前曾表示，要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。因城施策加大對房地產(chǎn)調(diào)控力度。國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，當(dāng)下樓市冰火兩重天是突出問題之一，進(jìn)一步說明房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)是區(qū)域性的，不能一刀切，也不能提出一個(gè)宏觀政策或一般性政策，而是要落實(shí)到每個(gè)區(qū)域和地區(qū)，針對特殊問題進(jìn)行特殊分析。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從調(diào)控動(dòng)向看，二線熱點(diǎn)城市大概率會出臺較為嚴(yán)厲的政策，或圍繞限購、限貸以及社保等層面展開。可能有10個(gè)城市是政策收緊的熱點(diǎn)地區(qū)，包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等。此類城市房價(jià)上漲過快，南京、蘇州已經(jīng)出臺相關(guān)政策，其他城市后續(xù)或有收緊政策出臺。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，下半年支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩(wěn)定，熱點(diǎn)城市的部分政策也會結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r做進(jìn)一步調(diào)整，土地等供應(yīng)或增加。但縱觀全年，商品房成交量、成交價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資將會創(chuàng)歷史新高。
在政策走向上，鏈家研究院分析師李攀麗表示，下一步或通過信貸政策調(diào)整高端需求、投資性需求來抑制資產(chǎn)泡沫，但該部分市場份額本身不大，適度調(diào)整的力度不會引起市場大幅波動(dòng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在信貸收緊上有兩個(gè)考慮。一是打壓房價(jià)、穩(wěn)定市場預(yù)期；二是打擊泡沫，尤其是“資產(chǎn)泡沫”?？傮w上會呈現(xiàn)信貸收緊的趨勢，既打擊信貸泡沫，又打擊房價(jià)泡沫。此外，央行此前在2016年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，若頻繁降準(zhǔn)會大量投放流動(dòng)性，促使市場利率下行，加上其信號意義較強(qiáng)，容易強(qiáng)化對政策放松的預(yù)期，導(dǎo)致本幣貶值壓力加大，外匯儲備下降。這一表態(tài)與目前收緊銀行信貸的做法較為吻合。