□中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

　　今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。時間維度上，房地產(chǎn)銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動。調(diào)整可能稍有遲到，但不會缺席。空間維度上，一二線及熱點城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。與此前相比，本輪周期市場啟動時間更長，但市場過熱的時間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點城市不僅占全國市場份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強，因此，本次全國樓市調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟的影響會比較顯著。

　　上半年，一線城市先暴漲后回落，二線熱點城市先緩長后暴漲。一些具有潛在投資價值城市包括被輪番炒作，包括：東部大城市群的周邊城市，人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達(dá)的中西部中心城市的周邊區(qū)域，人口眾多、經(jīng)濟發(fā)展快速和快速交通沿線的城市的中西部三四線城市，以及擁有獨特的環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。但三四線城市及以下多數(shù)平穩(wěn)甚至下降。

　　按照“宏觀經(jīng)濟、金融市場、土地市場、勞動力市場和住房市場”互相作用的分析框架，房地產(chǎn)供求、投資及價格變化的動態(tài)傳導(dǎo)機制是：經(jīng)濟下滑-刺激政策-信貸首先擴張至需求端的抵押貸款-量價齊升-開發(fā)企業(yè)獲得開發(fā)信貸和售房回款-房地產(chǎn)投資及經(jīng)濟增速提升-市場預(yù)期樂觀-拍買土地、地價暴漲-強化市場預(yù)期-房價暴漲-抑制性政策出臺-資金收緊導(dǎo)致需求下降、價格調(diào)整和預(yù)期改變-投資增速下降或者供給過剩-宏觀經(jīng)濟下滑。其中，主要是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，進(jìn)而加劇市場短期波動。另外，不同城市的基本面決定與貨幣政策波動結(jié)合，導(dǎo)致城市間市場分化。本世紀(jì)以來的中國樓市存在的3年左右一次的短周期，與上述相互作用的機制運行不謀而合。筆者認(rèn)為，樓市出現(xiàn)短期調(diào)整主要基于以下幾點理由。

　　第一，基本面變化決定，市場周期性調(diào)整不可避免。針對上一輪房地產(chǎn)下行及宏觀經(jīng)濟下滑，中央政府從2014年下半年即開始調(diào)控轉(zhuǎn)向積極并不斷加碼，但是直到2015年年中，樓市(量價)才開始進(jìn)入緩慢加速的通道，但整個2015年投資俯沖式下滑，這主要金融機構(gòu)的信心，導(dǎo)致金融機構(gòu)貸款偏好抵押貸款和厭惡開發(fā)貸款。2016年初貨幣大量投放和去庫存政策，徹底改變了金融機構(gòu)預(yù)期，在抵押貸款繼續(xù)以50%以上增長同時，延遲的開發(fā)企業(yè)到位資金開始逐步增加達(dá)到1-7月的15%以上。未來，總體貨幣政策將趨于中性，在過去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費需求也將有所放緩。信貸收縮和市場趨淡，導(dǎo)致量價回落，將導(dǎo)致投資減緩。從2015年中到2016年底，市場上升期將達(dá)到一年半。

　　第二，制度變革釋放新需求，將減弱整體調(diào)整幅度。上述基本面分析是在制度不變的假定下進(jìn)行的。近年來中央和地方出臺多項制度改革措施，尤其是8月《國務(wù)院關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》從保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口子女平等享有受教育權(quán)利，支持創(chuàng)新城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險管理制度，支持完善統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的社會保障體系，加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)的支持力度，建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化獎勵機制，均衡性轉(zhuǎn)移支付適當(dāng)考慮為持有居住證人口提供基本公共服務(wù)增支因素等八個方面，不僅含金量比較高，而且試圖從機制上解決問題，相信會對激勵農(nóng)民工購房市民化起到長期積極作用，對三四線及以下城市去庫存和房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有十分積極的影響。新增需求釋放將對沖、延遲和減緩房地產(chǎn)市場的調(diào)整。

　　第三，資本助力投資穿越，深度調(diào)整城市較為集中。基本面之外的投機分析發(fā)現(xiàn)：在資產(chǎn)荒、實體產(chǎn)業(yè)不景氣和樓市區(qū)域分化的背景下，產(chǎn)業(yè)資本、金融資本為尋求投資和投機機會，一直在當(dāng)前與未來之間、一線與二線城市間、樓市與、股市、債市及有限的幾個市場間迅速穿越。而金融創(chuàng)新包括需求端的首付貸、眾籌、PTOP，供給端的基金、信托、小額信貸、股權(quán)、債權(quán)融資，使樓市進(jìn)入更加資本化時代，樓市不僅進(jìn)一步放大金融杠桿，吸入更多的場外資金，而且更被強大的資本力量所操縱，目前產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、機構(gòu)投資、居民投資房地產(chǎn)在一二線熱點城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房價地價暴漲，但投資增長繼續(xù)放緩。一些有潛在價值的城市繼續(xù)將被發(fā)掘和輪番炒作，一些三四線城市將受之輻射、傳染與影響。稍后必將引起中央重視，并責(zé)成相關(guān)城市政府陸續(xù)出臺較為嚴(yán)格的的金融、財稅甚至行政等抑制投機政策，進(jìn)而導(dǎo)致大量投資將迅速消失或瞬間轉(zhuǎn)移。熱點和透支潛力的城市在劇烈調(diào)整后將陷入低迷。全國樓市信心將受到負(fù)面影響。

　　由于房地產(chǎn)市場的影響因素十分復(fù)雜多變，不論是由于政策有缺陷還是執(zhí)行不到位，還是由于系統(tǒng)內(nèi)外影響因素的突變，未來房地產(chǎn)市場走勢都不排除有新的偶然和意外出現(xiàn)。同時，由于本次樓市調(diào)整可能具有時空“集束性”強和動能大的特點，筆者建議，做好相關(guān)抗調(diào)整相關(guān)預(yù)案和準(zhǔn)備。