央行“9·30”新政出臺(tái)已經(jīng)滿月。截至10月29日，一個(gè)月內(nèi)有16家上市銀行根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”原則紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。由于央行新政對(duì)樓市改善型需求的刺激作用，10月份以來(lái)多個(gè)城市樓市成交量開(kāi)始筑底回升。不過(guò)，由于樓市庫(kù)存仍處高位、商業(yè)銀行對(duì)降低房貸熱情不高，多數(shù)項(xiàng)目入市仍以跑量作為定價(jià)主導(dǎo)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，央行新政對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期影響明顯，但是部分城市交易量回暖尚不足以改變樓市高庫(kù)存的基本面貌，未來(lái)“去庫(kù)存”仍是房企乃至整個(gè)行業(yè)的主旋律。至于房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)，難漲難跌。
現(xiàn) 實(shí) 利率優(yōu)惠依然鳳毛麟角
9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，要求“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。具體為：首套房貸最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的改善性購(gòu)房家庭，二次購(gòu)房時(shí)可按照“首套房”貸款政策執(zhí)行。
央行“9·30”新政，被業(yè)內(nèi)解讀為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，截至10月29日，在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)有16家上市銀行根據(jù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”原則紛紛出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則，并推動(dòng)分行層面執(zhí)行。除此之外，各地城商行也紛紛跟進(jìn)落實(shí)政策。對(duì)于以往房貸結(jié)清的客戶，重新申請(qǐng)按揭貸款，銀行根據(jù)具體情況要求的首付比例為30%至40%，利率大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
工行湖南分行一位信貸經(jīng)理表示：“對(duì)擁有2套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的客戶，重新申請(qǐng)按揭貸款，最低首付款比例為30%；但對(duì)擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的客戶，重新申請(qǐng)按揭貸款，最低首付款比例則需要40%?！?/p>
在利率方面，按照央行新政，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
不過(guò)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，雖然銀行給出的折扣利率普遍在8.5%至9.5%之間，但真正能申請(qǐng)到優(yōu)惠利率的客戶鳳毛麟角。
融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠，其中有11家銀行可提供首套房9至9.5折優(yōu)惠利率，包括中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行和郵儲(chǔ)銀行這4家大行，但條件都較為嚴(yán)格。
某股份制銀行內(nèi)部人士指出，“當(dāng)前房貸基準(zhǔn)利率是6.55%，如果打7折，就連5%都不到了，這比銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率還要低，對(duì)于客戶而言甚至?xí)a(chǎn)生‘用房貸購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品’的套利空間。另外，對(duì)于銀行而言，資金成本上升壓力非常大，利差收窄。因此，銀行在按揭貸款折扣幅度方面很難操作?！?/p>
目前，建行、工行、中行、農(nóng)行、興業(yè)、華夏、交行、招行、郵儲(chǔ)、南京銀行等二套房首付比例仍為60%。多家銀行判斷，短期內(nèi)監(jiān)管層不會(huì)進(jìn)一步放開(kāi)二套房首付比例。
效 果 預(yù)期轉(zhuǎn)變促樓市回暖
從已經(jīng)出臺(tái)央行新政執(zhí)行細(xì)則的銀行來(lái)看，盡管“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件嚴(yán)苛，且利率方面并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠。但是在業(yè)內(nèi)看來(lái)，央行新政最明顯的作用，是改變了購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩，各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升。這種情況下，預(yù)計(jì)各地的救市熱情將持續(xù)上漲，特別是信貸松動(dòng)，一旦銀行實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，購(gòu)房者將被刺激入市。
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周（2014年10月19日-10月25日），受監(jiān)測(cè)的21個(gè)主要一二線城市中，多數(shù)城市住宅成交面積保持增勢(shì)。一線城市中北京、深圳環(huán)比增幅分別達(dá)到17.78%和36.13%，上海、廣州環(huán)比回落。
事實(shí)上，10月份前20天，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約671萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約12%。20個(gè)城市中，有15個(gè)城市出現(xiàn)了成交環(huán)比上升。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10月份前20天，整個(gè)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了比較明顯的反彈，這說(shuō)明入市情緒開(kāi)始變得高漲。按照目前這一趨勢(shì)，預(yù)計(jì)10月份的成交量將超過(guò)9月份，同時(shí)，整個(gè)四季度樓市的看跌情緒會(huì)逐漸淡化。
在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍看來(lái)，央行新政“認(rèn)貸不認(rèn)房”規(guī)則的改變，所針對(duì)的則主要是改善型需求，低端改善型群體受益最大。高姍認(rèn)為，對(duì)于多次置業(yè)的群體來(lái)說(shuō)，其資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此首付成數(shù)的變化對(duì)其影響相對(duì)較小。反而是“賣(mài)一買(mǎi)一”的中低端剛性改善群體，受制于資金壓力，對(duì)于信貸政策的優(yōu)惠反應(yīng)較大?！半S著央行新政策的逐漸落地，市場(chǎng)供應(yīng)也開(kāi)始增加，預(yù)計(jì)受到供應(yīng)集中爆發(fā)的影響，接下來(lái)的市場(chǎng)成交將處于反彈周期”。
“央行新政對(duì)市場(chǎng)有明顯的信心提振作用，房?jī)r(jià)止跌已經(jīng)明確。”張大偉說(shuō)，“受央行新政影響，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群?！?/p>
他進(jìn)一步表示，整體市場(chǎng)的供應(yīng)在繼續(xù)增加，而需求也將釋放，因此四季度的成交量值得期待。房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)依然以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因?yàn)閹?kù)存等原因，短期上漲的空間也不大。
預(yù) 判 四季度仍以去庫(kù)存為主
央行新政要求，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。但據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然實(shí)行名單制。
“從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，能在名單中的開(kāi)發(fā)商也就是300至400家，開(kāi)發(fā)貸占銀行全部貸款余額約5%至6%的水平。今年，商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)貸比去年減少了很多。雖然總量增加了1000多億，但40%投向了保障房。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)。
還有業(yè)內(nèi)人士指出，近三年來(lái)，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中占比逐年下降，從20%降到目前的10%左右。“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資，目前要降低開(kāi)發(fā)商的杠桿率、降低負(fù)債率，刺激銷售而增加回款能力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商30%的資金來(lái)源于此。所以，按揭貸款的放松正是為增加開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性提供契機(jī)，當(dāng)然還包括解除限購(gòu)?！迸d業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示。
中銀國(guó)際研報(bào)顯示，多數(shù)房企三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想，毛利率下滑幅度超出市場(chǎng)預(yù)期。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間受到地價(jià)與需求的雙重?cái)D壓，整個(gè)行業(yè)已進(jìn)入一輪較大的調(diào)整周期中。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行新政有助于提高市場(chǎng)去化速度，有助于部分城市市場(chǎng)成交量出現(xiàn)“翹尾”行情，但從各銀行政策實(shí)際落地執(zhí)行情況來(lái)看，“惜貸”基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這并不利于市場(chǎng)基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，由于當(dāng)前庫(kù)存壓力仍然較大、房企擴(kuò)張盲動(dòng)性等因素，今年四季度及明年，樓市仍然面臨去庫(kù)存壓力，去庫(kù)存仍然是市場(chǎng)主旋律，并不會(huì)因?yàn)椴糠殖鞘惺袌?chǎng)成交量回升而改變。
中指院也認(rèn)為，盡管多重利好措施促使市場(chǎng)逐步回暖，但由于樓市庫(kù)存仍處高位、商業(yè)銀行對(duì)降低房貸熱情不高，多數(shù)項(xiàng)目入市仍以跑量作為定價(jià)主導(dǎo)。此外，前三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企營(yíng)收和利潤(rùn)同比下降明顯，經(jīng)營(yíng)壓力持續(xù)顯現(xiàn)。盡管后市銷售數(shù)據(jù)隨著政策疊加效應(yīng)的釋放將繼續(xù)改觀，但大幅度反彈現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)，房企為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，應(yīng)把握窗口期，加快去庫(kù)存步伐。