元旦開(kāi)始，二手房交易營(yíng)業(yè)稅“2還5新政”正式實(shí)施，全國(guó)各地二手房交易量較節(jié)前驟減，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止是最主要原因。不過(guò)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于市場(chǎng)上依然存在大量的剛性需求，長(zhǎng)期來(lái)看，二手房市場(chǎng)還會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。
有數(shù)據(jù)顯示，1月4日節(jié)后上班第一天，鄭州市房管局東西兩個(gè)交易大廳交易量為79套，與平日正常交易量相比減少近一半。二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止后，消費(fèi)者在交易一套期限內(nèi)的二手房時(shí)，究竟要多掏多少錢(qián)？選購(gòu)二手房時(shí)，又要注意哪些問(wèn)題？晚報(bào)記者袁瑞清
算筆賬：35萬(wàn)的房多掏3850元
2009年12月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》?！锻ㄖ芬螅鹤?010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
按照該政策的規(guī)定，消費(fèi)者如今進(jìn)行二手房交易，到底得多花多少錢(qián)？一名業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬。
假設(shè)一套面積為80平方米的二手房，房齡為3年，當(dāng)年買(mǎi)主購(gòu)入該房屋的價(jià)格為28萬(wàn)元，現(xiàn)在的成交價(jià)為35萬(wàn)元。如果在2009年12月31日以前交易：由于這套房屋的時(shí)限超過(guò)兩年，可免去營(yíng)業(yè)稅。
但在二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止后的今年交易：如果按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，會(huì)被收取35萬(wàn)×5.5%=19250元的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)；如果按照差額征收營(yíng)業(yè)稅，將會(huì)被收取(35萬(wàn)-28萬(wàn))×5.5%=3850元營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。
同一套房子，政策調(diào)整前后，按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，多掏近2萬(wàn)元，按照差額征收營(yíng)業(yè)稅，多掏3850元。
“本來(lái)打算買(mǎi)完房再花5萬(wàn)元裝修，現(xiàn)在看來(lái)，買(mǎi)房就比去年多花不少錢(qián)，屋子吊頂恐怕都不能做了。”二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整后，許多購(gòu)房者都表達(dá)了和張先生一樣的無(wú)奈，也有部分消費(fèi)者打算觀望一段時(shí)間再說(shuō)。
據(jù)了解，目前市場(chǎng)上流通的二手房源中起碼有五成以上是在營(yíng)業(yè)稅5年的征收年限之內(nèi)的。也就是說(shuō)，大部分的房源在今年都將增加一大筆交易費(fèi)用。在業(yè)主強(qiáng)勢(shì)的賣(mài)方市場(chǎng)格局下，這部分稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最終很可能會(huì)像當(dāng)初一樣轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。
提個(gè)醒：別盲目選購(gòu)二手房
在新政條件下，消費(fèi)者選購(gòu)二手房時(shí)，又要注意哪些問(wèn)題？記者為此采訪(fǎng)了部分業(yè)內(nèi)人士，總結(jié)出了以下要點(diǎn)。
1.要了解樓盤(pán)的使用年限、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理的情況。有的樓盤(pán)批地時(shí)間早，而建成入住時(shí)間較晚；有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好；有的開(kāi)發(fā)商建設(shè)樓盤(pán)時(shí)使用的建材質(zhì)量較差，這些情況是在選擇二手房時(shí)要重點(diǎn)考慮的。
2.選擇合適的地理位置。所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)能不能保值或者增值，在很大程度上取決于二手房的地理位置。
3.要了解產(chǎn)權(quán)狀況，避免卷入不必要的糾紛。有的樓盤(pán)可能會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題而變賣(mài)，有的是因?yàn)榉蚱薷星閱?wèn)題或男女朋友分手而處置房產(chǎn)，有的是因?yàn)檫z產(chǎn)繼承問(wèn)題而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這些情況如果不了解清楚，就會(huì)卷入到不必要的糾紛中。
4.不要盲目高額貸款。一般原則是每個(gè)月的月供金額不要超過(guò)月收入的一半，超過(guò)這個(gè)界限，經(jīng)濟(jì)壓力將很大，如果自己的收入不穩(wěn)定，壓力將更大。
5.要多次實(shí)地看樓。除了要選擇信譽(yù)好的品牌中介公司和選擇專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購(gòu)房時(shí)，一定多次、實(shí)地看房。
6.不要被裝修迷住眼睛。有的樓盤(pán)因?yàn)橘|(zhì)量缺陷、結(jié)構(gòu)不好等情況，而用裝修去掩蓋。做工好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買(mǎi)房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是廚房、洗手間、墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。