自限購(gòu)政策以來(lái)，二手房市場(chǎng)上置換型需求明顯增多，鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)一賣(mài)一、以小換大的改善型購(gòu)房者占二手房成交量的六成左右。房屋買(mǎi)賣(mài)本就屬于復(fù)雜交易，一買(mǎi)一賣(mài)的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。若換房者協(xié)調(diào)不好付款時(shí)間、騰房時(shí)間、貸款時(shí)間等,將面臨諸多問(wèn)題。

　　案例 1

　　家住呼家樓附近的張先生打算趁著現(xiàn)在房?jī)r(jià)有所回落換套大一點(diǎn)的房子，已經(jīng)看上了一套三居室，但手里資金緊張，只能把目前的一居室賣(mài)掉。張先生著急地告訴記者：“售樓人員說(shuō)盡快訂，不訂房?jī)r(jià)又該漲了，我就訂了一套，現(xiàn)在眼看要交齊首付了，我這個(gè)房子還在中介那掛著呢。”張先生還表示，來(lái)了不少人看房，但是給的價(jià)格都不合適，“我這房子再著急賣(mài)也不能這么賤賣(mài)吧？”面臨違約的張先生目前只能到處張羅借錢(qián)籌齊首付。

　　專家看法

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，目前改善型置業(yè)中比較常出現(xiàn)的問(wèn)題就是張先生這類合同簽訂了，但無(wú)法順利購(gòu)買(mǎi)的情況，這意味著張先生如果無(wú)法按時(shí)交付首付就要交付違約金。因此，張先生在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)將原有房屋的出售難度考慮在內(nèi)，同時(shí)，也應(yīng)考慮到購(gòu)房交易的時(shí)間和付款問(wèn)題，在買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致的情況下，可針對(duì)不可抗因素導(dǎo)致的違約狀況進(jìn)行補(bǔ)充約定。

　　案例 2

　　王女士為了以后孩子上學(xué)，看中了位于西二環(huán)附近的學(xué)區(qū)房，想將原來(lái)的二居出售，再換到學(xué)區(qū)房?？烧l(shuí)料，兩邊都已經(jīng)簽了合同，卻發(fā)生了意外狀況。原來(lái)二居的客戶因?yàn)橘J款資質(zhì)審核的問(wèn)題，沒(méi)能申請(qǐng)到貸款，無(wú)奈只能解除合同。而新購(gòu)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房眼看就要到了付款的時(shí)間。王女士說(shuō)，就算是能夠得到違約金的賠償，但少了一百多萬(wàn)的房款，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房實(shí)在是很難，已經(jīng)做好了借錢(qián)的打算。

　　專家看法

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，限購(gòu)和限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行,使得交易過(guò)程中因購(gòu)房資格或者貸款資格而無(wú)法購(gòu)房的情況有所增加。這種非人為的意外因素其實(shí)并非不可控,買(mǎi)賣(mài)雙方在交易前應(yīng)詳細(xì)了解政策，若通過(guò)中介來(lái)成交，則最好能夠通過(guò)專業(yè)的中介公司來(lái)咨詢，經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人了解得會(huì)更為詳實(shí)。

　　需要提醒購(gòu)房者的是，改善型置業(yè)者一定要注意兩次交易時(shí)間上的銜接問(wèn)題,看房和出售最好能同時(shí)進(jìn)行，除了價(jià)格外，關(guān)鍵性的付款時(shí)間、騰房時(shí)間等條款協(xié)商后再進(jìn)行簽約。避免因已購(gòu)買(mǎi)房屋而不得不降價(jià)出售的情況，也要避免已經(jīng)出售房屋或者貸款無(wú)法辦理而不能再購(gòu)的情況。(京華時(shí)報(bào))