房屋贈(zèng)與是指一方(贈(zèng)與人)自愿把自己所有的房屋無(wú)償贈(zèng)與他人(受贈(zèng)人)，他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈(zèng)與的雙方當(dāng)事人應(yīng)訂立書(shū)面合同。限購(gòu)背景下，房屋贈(zèng)與可以躲避限購(gòu)嗎？房屋贈(zèng)與需繳納哪些稅款？被贈(zèng)與的房屋還可以再轉(zhuǎn)賣(mài)嗎？本報(bào)為您一一解析這些問(wèn)題。
親屬間贈(zèng)與 免征兩種稅
房屋贈(zèng)與在一定條件下可以免交營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但需要繳納契稅，今后再轉(zhuǎn)讓則需要繳納20%的所得稅，而買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)所要繳納的個(gè)人所得稅為成交價(jià)的1%。所以，如果房產(chǎn)受讓者今后打算轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，建議還是采取買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的方式，而不選擇贈(zèng)與。
根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，三種情形下的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅和征營(yíng)業(yè)稅。這三種方式是：(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
值得注意的是，若贈(zèng)與人與受贈(zèng)人非以上關(guān)系，受贈(zèng)人需要按照房屋評(píng)估價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅。
除此之外，個(gè)人向他人贈(zèng)與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)(或其他征收機(jī)關(guān))應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，房屋權(quán)屬部門(mén)不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
受贈(zèng)房出售 征20%所得稅
在市場(chǎng)上，采取房屋贈(zèng)與方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)的案例僅是少數(shù)，很大原因就在于受贈(zèng)房屋再次出售時(shí)，出售方要繳交易額20%的個(gè)人所得稅，這一稅率相當(dāng)之高。
根據(jù)規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
經(jīng)適房贈(zèng)與 先辦產(chǎn)權(quán)證
房屋的產(chǎn)權(quán)即為其所有者對(duì)房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利，只有同時(shí)具備了這幾方面的權(quán)利才稱(chēng)得上是完全的產(chǎn)權(quán)，房屋贈(zèng)與的條件就是該房屋具有完全產(chǎn)權(quán)。
而根據(jù)國(guó)家現(xiàn)有規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房為有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者的使用權(quán)受到了一定的限制。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只能用于有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的本人使用，無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)于他人使用。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有獲取收益的權(quán)利，也沒(méi)有贈(zèng)予的權(quán)利。
但購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后，購(gòu)房人可向政府交納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)，此時(shí)，便可以進(jìn)行房屋贈(zèng)與。
“假贈(zèng)與”過(guò)戶(hù) 暗藏風(fēng)險(xiǎn)多
現(xiàn)實(shí)中，有些購(gòu)房者想通過(guò)“假贈(zèng)與真買(mǎi)賣(mài)”的方式過(guò)戶(hù)，已達(dá)到規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的目的。
但事實(shí)上，如果雙方不符合可以免征稅的三種情況，受贈(zèng)人需要繳納的個(gè)稅稅率非常高，購(gòu)房人反而得不償失。其次，對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒(méi)有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此也不能辦理按揭貸款；而對(duì)原房主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方可能會(huì)在公證后以無(wú)償贈(zèng)與為由拒付房款，隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。